競売物件購入について

不動産競売とは

裁判所及び国が、債務の返済が出来なくなった人の所有不動産を、債権者の申し立てにより、債務者の代わりに売却し、その代金を債務の返済に充てる手続きです。 

 売却は期間入札方法をとり、買受希望者は入札保証金(最低売却価格の20%)を裁判所に納付し、一番高い値段で入札した人が買い受け人となります。

競売のメリット

 一般的に市場物件価格より、2割〜4割ほど安く購入できると言われています。

 最近ではバブルの崩壊に伴い、数多くの不動産競売物件が売却されています。

 土地だけでも大丈夫です!また、古い住居なら、解体費用を出しても安く購入できます。当然リフォーム してもお値打ちです。

競売の問題点

 不動産競売は、誰でも購入(入札)することが出来ます。しかし、市場価格より安く購入できるからと言って安易に購入(入札)するのは大変危険です。 

●戸建・マンション等建物の場合、建物内部を見ることがほとんどの場合できない。 

●権利関係が大変複雑になっているケースが多い。 

●占有者がある場合、購入者(買い受け人)の責任で排除しなければ行けない。
  (多額の立退き料を請求されるケースもある。)

●強制執行手続きもとれるが、かなりの費用と時間が掛かる。
  (こういった面倒な手続きは、一般の方では難しい。)

 

競売物件購入までの流れ

◇競売物件が公示される

裁判所、市町村の掲示板や新聞、住宅情報誌に掲載される。 

◇物件資料の閲覧開始

「調査報告書」「評価書」「物件明細」の3点セットで詳細を調べる。 

◇期間入札

物件資料の閲覧開始から約2ヶ月後、1週間の期間における期間入札が行われる。

◇開札期日

期間入札締め切りから1週間後、開札期日が行われ、「最高価買受申出人」(落札者)が決定される。 

◇売却許可決定

開札期日から1週間後、裁判官から売却許可が決定される。 

◇残代金納付

売却許可決定から約1週間後、納付期限(通常1ヶ月)が通知されるので、期間内に納付手続きをする。

◇引渡し命令の申し立て 

占有者等に対して申し立てを行う場合は、代金納付から6ヶ月以内に行わなければいけない。(必ずしも行う必要はない。)

◇物件引渡し

所有権移転登記及び、抵当権等抹消登記は、執行官の職権によって行われる。
(国有地に関しては、期間が少し異なります。)

 特に以下の占有者に対する制度には十分に理解する必要があります。

抵当権が設定されている建物の賃貸借についての 「短期賃貸借制度」「明渡猶予制度」 の比較

  短期賃貸借制度
(平成16年3月31日までに
締結された賃貸借に適用)
明渡猶予制度
(平成16年4月1日以降の
新規の賃貸借に適用)
期間3年以内の
短期賃貸借
競売開始前の
賃貸借(更新)による賃借期間が、
競落人の代金納付時に残存

・競落後の居住
→契約の残期間に限り可

・敷金返還
→新しい家主に請求

・競落後の居住
→6ヶ月間は可

・敷金返還
→元の家主に請求

競売開始前の
賃貸借(更新)による賃借期間が
競落人の代金納付前に満了

・競落後の居住
→不可(直ちに立退き)

・敷金返還
→元の家主に請求

期間3年を超える長期賃貸借

・競落後の居住
→不可(直ちに立退き)

・敷金返還
→元の家主に請求

 弊社では競売物件の購入をサポートいたします。

 
競売物件の購入
『競売物件を安く、確実に購入』

不動産バブルの崩壊によって、本来借入金の返済ができなくなった場合
その物件を一般市場に出して、売却をして借入金を返済するのが通常
の経済状態でした。しかし、不動産バブルの崩壊により、売却可能価格
の大幅な下落により、売却金額では借入時に設定した抵当権が抹消できない
ため、任意で売却できず金融機関より裁判所への競売開始決定の申し立てに
より、所有権者の意思に関わらず強制的に競売によって売却される例が
多くなっております。
このような不動産物件は今までは業者が市場価格の50%〜70%近くで落札し
その後一般市場に出されていたのですが、民事執行法の改正等により一般の方でも
購入しやすくなっています。
ただ、一般の方が競売物件を購入するには、物件の調査、占有の有無
占有者の立退きの為の不動産引渡しの強制執行等難しいことがあります。
当社では、一般の方にも安く不動産物件競売市場で購入できるように
サポートしております。
お気軽にご相談ください。

入札  売却許可決定  代金納付 

             強制執行  物件引渡し

競売不動産は制度的には購入者に有利になっていますが、その分競争も激化しておりますので
入札価格の決定には様々な角度からの分析が必要です。
最近の事例も含めてご相談くだされば的確なアドバイスができると思います。
         

銀行ローンのご利用の
必要のある方はお早め
にご相談ください。
期間入札の期間が決められていますので、事前に資金計画をご相談の上
銀行ローンが確実に実行できるように、内諾をとっておく必要があります。
現在競売物件の取扱銀行は限られております。
代行手数料 代行とは、物件調査、入札手続きのサポート、明渡(立退)交渉代行、残代金
納付手続のサポートです。
手数料の額は、入札価格の3%+6万と消費税です。
但し、その金額が50万円未満の場合は50万円と致します。
落札できなければ、一切無料です。
  不動産競売は、民事執行法という法律に基づき行われます。
(民事執行法については、ここをクリックしてください。)
通常、業者を通して、又は業者を売主として不動産を購入する場合に適用される
消費者保護の規定のある宅地建物取引業法は適用されません。
売主側において、物件の瑕疵担保責任は問われません。
買受不動産に損傷ある場合、相当に著しい場合でないと、買受けの取消しは
認めてくれません。
競売制度の欠陥の一つといえます。調査の重要性が認識される一面です。
弊社では競売前のいわゆる任意売却物件も取り扱っていますので
お探しの地域が限定されるなどの場合ご相談ください。